Depuis 2019, le Code Général des Impôts (CGI) offre un dispositif fiscal incitatif nommé article 790 A bis, visant à encourager les transmissions de biens immobiliers à usage professionnel. Ce dispositif permet de réduire le coût fiscal des transmissions et de simplifier la transmission d'une entreprise familiale. L'article 790 A bis s'adresse principalement aux entrepreneurs et professionnels souhaitant transmettre leur entreprise ou un bien immobilier à usage professionnel à un membre de leur famille ou à un collaborateur.
Le cadre juridique
Définition et champ d'application
L'article 790 A bis du CGI vise à encourager la transmission d'un bien immeuble bâti à usage professionnel, en exonérant partiellement les droits de mutation à titre gratuit (DMG) et en réduisant l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour le cédant. Pour bénéficier de ce dispositif, plusieurs conditions doivent être remplies. Le bien immobilier doit être à usage professionnel, c'est-à-dire exploité par une entreprise. Le cédant doit avoir exploité le bien pendant au moins cinq ans. Le bénéficiaire doit être un membre de la famille du cédant ou un collaborateur de l'entreprise. Il est crucial de distinguer la transmission à titre gratuit (donations, successions) de la transmission à titre onéreux (vente).
Modalités d'application
En cas de transmission à titre gratuit, le bénéficiaire est exonéré de DMG sous certaines conditions. L'exonération est progressive, fonction de l'âge du cédant et de la durée d'exploitation du bien. Ainsi, un cédant de plus de 70 ans qui exploite le bien depuis plus de 10 ans peut bénéficier d'une exonération totale de DMG.
Le cédant, quant à lui, peut bénéficier d'une réduction d'IFI sur la valeur du bien transmis. Cette réduction est calculée en fonction de la valeur du bien et du pourcentage d'exonération de DMG obtenu par le bénéficiaire. Par exemple, si un bien immobilier est transmis à un héritier et que ce dernier bénéficie d'une exonération de DMG de 80%, le cédant peut bénéficier d'une réduction d'IFI de 80% sur la valeur du bien.
Avantages et limites de l'article 790 A bis
L'article 790 A bis présente des avantages significatifs pour les transmissions d'entreprises, notamment la réduction des frais de transmission, en particulier les frais d'enregistrement et les impôts sur la fortune. Il facilite la transmission d'une entreprise familiale, en permettant de transmettre le patrimoine à un membre de la famille sans pénalités fiscales excessives. Ce dispositif permet également de maintenir l'activité de l'entreprise, en facilitant une transmission progressive et contrôlée.
Cependant, le dispositif est soumis à des limites. Les conditions d'âge et de durée d'exploitation sont restrictives. La réduction d'IFI et l'exonération de DMG sont progressives et dépendent de l'âge du cédant et de la durée d'exploitation du bien. L'article 790 A bis ne s'applique qu'aux biens immobiliers bâtis à usage professionnel.
Les pièges à éviter
Il est crucial de bien comprendre les conditions d'application de l'article 790 A bis pour éviter les risques de non-conformité et de sanctions fiscales. La planification fiscale est essentielle pour maximiser les avantages du dispositif. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert en fiscalité des transmissions. L'expert pourra vous guider pour planifier la transmission de manière optimale, en fonction de la situation personnelle du cédant et du bénéficiaire, s'assurer que le bien immobilier respecte les conditions d'éligibilité à l'article 790 A bis et maximiser les avantages fiscaux du dispositif.
Cas pratiques
Etude de cas concrets
Prenons l'exemple de la société "Bâti-Durable", entreprise familiale spécialisée dans la vente de matériaux de construction écologiques, qui est propriétaire d'un bâtiment à usage professionnel à Lyon depuis 20 ans. Le dirigeant, âgé de 72 ans, souhaite transmettre le bien à son fils qui souhaite reprendre l'entreprise. Grâce à l'article 790 A bis, le fils peut être exonéré de DMG et le dirigeant peut bénéficier d'une réduction d'IFI importante sur la valeur du bien.
Un autre exemple est celui de la société "Transports Express", une entreprise de transport routier basée à Marseille. La société souhaite transmettre son entrepôt à un de ses employés, un chauffeur expérimenté, qui souhaite devenir associé. En appliquant l'article 790 A bis, la société peut réduire le coût fiscal de la transmission et faciliter l'intégration du nouvel associé.
Solutions innovantes
L'article 790 A bis peut être intégré dans des stratégies de transmission plus complexes, comme la combinaison avec des dispositifs fiscaux complémentaires, comme le pacte Dutreil ou l'abattement pour transmission d'entreprise familiale.
L'article 790 A bis peut être utilisé pour la transmission d'un bien immobilier à un holding familial qui détient l'entreprise. Une autre solution consiste à effectuer une transmission progressive du bien immobilier en plusieurs étapes, pour maximiser les avantages fiscaux. Il est possible de transmettre une partie du bien immobilier dans un premier temps, puis le reste quelques années plus tard.
Exemples de situations non éligibles à l'article 790 A bis
L'article 790 A bis ne s'applique pas à toutes les transmissions d'entreprises. Voici quelques exemples de situations non éligibles :
- La transmission d'un bien immobilier à usage personnel, comme une résidence principale.
- La transmission d'un bien immobilier à un tiers non-membre de la famille et non-collaborateur de l'entreprise.
- La transmission d'un bien immobilier à usage professionnel sans respecter les conditions d'âge et de durée d'exploitation.
Dans ces situations, il est possible d'explorer d'autres solutions fiscales pour optimiser la transmission du bien immobilier.
L'article 790 A bis : un outil précieux pour les transmissions d'entreprises
L'article 790 A bis du CGI représente un outil précieux pour les transmissions d'entreprises et de biens immobiliers à usage professionnel. En comprenant les conditions d'application, les avantages et les limites de ce dispositif, vous pouvez maximiser les gains fiscaux et faciliter la transmission de votre patrimoine.
