Une revente en EHPAD est généralement un sujet important. Que vous cherchiez à acheter un bien dans un EHPAD, ou que vous en soyez déjà propriétaire, vous vous posez forcément cette question légitime. Découvrez tout ce que vous devez savoir pour estimer ou revendre un EHPAD.
Le EHPAD: c’est quoi exactement?
EHPAD (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), très répandu en France, il s'agit d'une agence pour seniors dépendants. En tant que tel, c'est un centre où les personnes âgées (souvent de plus de soixante-dix ans) peuvent terminer leur vie dans la dignité. En fait, ces personnes ont des problèmes de santé graves, comme la maladie d'Alzheimer ou un cancer avancé. Ces établissements prodiguent tous les soins qui sont nécessaires avec l'aide de médecins, d'infirmiers et d'aides-soignants. Ces établissements comptent généralement plus de 70 lits et sont gérés par des acteurs majeurs du marché privé, et représentent notamment environ 30% de marché des EHPAD. Par ailleurs, le secteur public est fortement représenté, avec plus de 50% de lits gérés par ces agences. Les associations représentent environ 20% de marché. Au cours des 20 dernières années, l'industrie s'est considérablement développée, avec de meilleures conditions de vie pour les résidents, la climatisation, des chefs qui peuvent servir des plats sur-mesure, etc. La France a une liste d'attente étant de plus de soixante-mille personnes, c'est alors un marché en croissance avec une forte demande. Vous pouvez ainsi faire la revente ehpad.
La revente EHPAD: quelles sont les raisons poussant à vendre?
Les cas de revente EHPAD les plus importants sont les suivants: en cas de décès du détenteur de l'investissement, l'argent de l'héritier est requis; besoin d'argent (le divorce, le mariage, le chômage, le décès, l’acquisition d'une résidence principale ou secondaire, les investissements, etc.) ; optimisation fiscale (fin des amortissements, espérons-le à partir de zéro impôt); déçu par un mauvais gestionnaire ou un mauvais emplacement. Les personnes ayant acquis des parts d'EHPAD auprès du système Censi-Bouvard doivent les revendre dans les plus brefs délais. Le dispositif permet aux particuliers de bénéficier d'une déduction d'impôt sur le revenu égale à 11% du montant de l'investissement (hors taxes) pendant une durée de 9 ans. Une loi Censi-Bouvard est pourtant entrée en vigueur, il y a quelques années. Ainsi, un certain nombre des biens de l'EHPAD sont commercialisés depuis 4 ans, ce qui a causé une légère baisse des prix. Au cours des deux dernières années, les prix se sont généralement stabilisés et le marché a un peu mûri.
Comment procéder afin de vendre le bien en EHPAD ?
Tout d'abord, vous devez rassembler toutes les pièces nécessaires: baux commerciaux et avenants; taxe de propriété; quittance de loyer définitive; procès-verbal de dernière assemblée générale des actionnaires; relevé des honoraires du syndic. Ensuite, vous devez laisser une entreprise professionnelle l'analyser. Généralement, nous pouvons vous fournir un devis sous vingt-quatre à quarante-huit heures. N'oubliez pas que meilleur est l'emplacement (grande ville), plus les chances de prix et de gains en capital sont élevées. La qualité du manager est également importante. Mieux vaut être propriétaire d'un bien que d'avoir un gérant inconnu. Le vendeur a bien perçu la TVA qu'il a récupérée car la vente s'est faite dans le cadre de la continuité de bail commercial. C'est la raison pourquoi il est préférable de vendre sur le bail en cours sans accepter d'amendements du gestionnaire afin d’éviter toute requalification fiscale. Cela est très important. De plus, certains vendeurs qui sont plus ou moins affiliés aux quelques gérants inciteront, en effet, les vendeurs à accepter de nouveaux baux avant de vendre. C'est très dangereux. Préfère les acteurs complètement indépendants.
Comme pour toute vente immobilière, il faut en général 2 à 3 mois afin de vendre votre bien, puis 3 à 4 mois pour que le notaire vous transfère les fonds. À noter que le traitement des actes prend, en général, un mois de plus que la vente traditionnelle, les baux commerciaux nécessitant plus de travail de la part d'un notaire. Par conséquent, il est conseillé de choisir le notaire qui a déjà réalisé de telles ventes. Sinon, vous devrez peut-être attendre six à huit mois afin d’être payé. Par conséquent, il est préférable de trouver le notaire qui a une habitude de traiter ce type de documents, et s'il n'est pas habitué à la procédure, évitez de passer par son notaire. Au final, choisir une bonne entreprise de diagnostic est important, surtout avec la pandémie du Covid-19, et visiter les EHPAD est un peu compliqué. Demandez conseil à votre régie immobilière. Vendre le bien en EHPAD est simple si vous avez un professionnel expérimenté à vos côtés. Sinon, cela peut être un obstacle. Certains envisagent de vendre par eux-mêmes. Cela est possible, mais demande un gros investissement personnel (trouver un bon notaire, une bonne société de diagnostic, etc.). Enfin, si vous bénéficiez du système Censi-Bouvard, avant la neuvième année, veillez à ne pas vendre. L'année de début du loyer est valable.
Les conditions pour réaliser la plus-value immobilière
Idéalement, la revente EHPAD doit avoir lieu en début de bail (étant moins de cinq ans après le renouvellement ou le début), sinon le prix de la revente sera forcément moins élevé. Le risque sera, en effet, plus important. Par ailleurs, le gestionnaire et l'emplacement sont aussi des critères que vous ne devez pas négliger. Par ailleurs, un bon emplacement, un gérant célèbre ne peut que faire grimper le prix. Comme tout investissement locatif, les gestionnaires ont un impact sur les prix de revente, variant entre 5% et 10% selon qu'il s'agit d'un grand ou d'un petit gestionnaire. Il faut en moyenne 3 à 4 mois pour revendre leurs lots, ce qui est relativement rapide. Évidemment, ce délai n'est valable que lorsque vous êtes au prix du marché. Et la valeur ajoutée? Il a été observé qu'avec une bonne localisation et un bon gestionnaire, une plus-value de l'ordre de 5% à 10% est quasi certaine au bout de 10 ans. Si vous avez malheureusement acheté le bien sur-valorisé, dans ce cas, vous risquez de perdre peu d’argent.
