Depuis 2017, le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt attractive aux investisseurs qui souhaitent acquérir un logement ancien pour le louer. Ce dispositif vise à redynamiser les centres-villes et à favoriser l'accès au logement pour les primo-accédants et les familles à revenus modestes. Mais il peut également représenter une opportunité intéressante pour les investisseurs à la recherche d'un placement rentable.
Le dispositif denormandie : en quoi consiste-t-il ?
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans un logement ancien situé dans une zone géographique définie, et destiné à la location. Il s'agit d'un dispositif de défiscalisation qui incite les investisseurs à rénover des biens immobiliers anciens et à les mettre en location à des prix modérés.
Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Localisation du bien : Le logement doit être situé dans une commune éligible au dispositif Denormandie. La liste des communes éligibles est disponible sur le site du gouvernement. Par exemple, la ville de Lyon est éligible, mais pas la ville de Paris.
- Type de bien : Le bien immobilier doit être un logement ancien, c'est-à-dire construit depuis plus de 15 ans. Il doit également être destiné à la location.
- Caractéristiques du logement : Le logement doit respecter des critères de surface et de confort. Il doit disposer d'un certain nombre de pièces et d'un niveau de performance énergétique minimal.
- Profil de l'investisseur : L'investisseur doit respecter des conditions de ressources et de résidence principale. Il doit être résident fiscal en France et avoir un certain niveau de revenu.
Avantages du dispositif
Le dispositif Denormandie offre plusieurs avantages aux investisseurs :
- Réduction d'impôt importante : Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu allant jusqu'à 21% du prix d'achat du bien, sur une période de 12 ans. Par exemple, pour un investissement de 100 000 €, la réduction d'impôt annuelle peut atteindre 1 750 € (21% de 100 000 € / 12).
- Investissement à prix réduit : Les biens immobiliers éligibles au dispositif Denormandie sont souvent proposés à des prix attractifs, ce qui représente un avantage pour l'investisseur. En effet, les prix des logements anciens dans les zones éligibles sont généralement moins élevés que dans les zones plus recherchées.
- Loyers garantis : Le loyer du logement est calculé en fonction de la surface habitable et de la zone géographique. Il est ensuite indexé chaque année. Ce système permet de garantir un revenu locatif régulier et prévisible à l'investisseur.
Les avantages et les inconvénients du dispositif denormandie
Avantages du dispositif
Le dispositif Denormandie offre plusieurs avantages significatifs pour les investisseurs immobiliers, notamment :
- Réduction d'impôt substantielle : La réduction d'impôt peut atteindre 21% du prix d'achat du bien, ce qui représente une économie fiscale importante sur une période de 12 ans. Par exemple, pour un investissement de 150 000 € dans un logement ancien à Lyon, la réduction d'impôt annuelle serait de 2 625 € (21% de 150 000 € / 12).
- Investissement à prix attractif : Le dispositif Denormandie s'applique à des biens immobiliers anciens situés dans des zones géographiques spécifiques, généralement moins recherchées que les quartiers centraux. Ces biens immobiliers sont souvent proposés à des prix plus avantageux, ce qui permet de réaliser un investissement intéressant.
- Loyers garantis : Le dispositif Denormandie garantit un loyer calculé en fonction de la surface habitable et de la zone géographique. Ce loyer est indexé chaque année, assurant un revenu locatif régulier et prévisible.
- Gestion simplifiée : Le dispositif Denormandie est relativement simple à mettre en place et à gérer. Il existe des services d'accompagnement pour aider les investisseurs dans leurs démarches, notamment pour la recherche de locataires et la gestion administrative du bien.
Inconvénients du dispositif
Le dispositif Denormandie présente cependant quelques inconvénients à prendre en compte :
- Restrictions géographiques : Le dispositif Denormandie n'est valable que dans les communes éligibles, ce qui limite le choix des biens immobiliers pour les investisseurs. La liste des communes éligibles est mise à jour régulièrement par le gouvernement.
- Obligation de location : Le dispositif Denormandie impose une obligation de location du bien pendant une durée minimale de 6 ans. L'investisseur doit louer le bien à un prix modéré, défini par le dispositif, et il doit respecter des conditions de ressources et de résidence principale pour le locataire.
- Risques de non-conformité : Si les conditions du dispositif ne sont pas respectées, l'investisseur risque de perdre le bénéfice de la réduction d'impôt et de devoir rembourser les sommes perçues. Il est donc important de se renseigner attentivement sur les conditions d'éligibilité et de s'assurer de respecter les obligations du dispositif.
- Difficulté à trouver des locataires : Il peut être difficile de trouver des locataires éligibles aux loyers modérés fixés par le dispositif Denormandie. En effet, les conditions de ressources et de résidence principale du locataire peuvent limiter le nombre de candidats potentiels.
Le dispositif denormandie : un investissement rentable ?
La rentabilité d'un investissement immobilier est variable en fonction de nombreux facteurs, comme le prix d'achat du bien, les frais de rénovation, les loyers perçus, les charges liées au bien, etc.
Le dispositif Denormandie peut être un investissement rentable, notamment grâce à la réduction d'impôt qu'il permet d'obtenir. Cependant, il est important de prendre en compte les frais liés au dispositif, comme les frais de notaire, les frais de rénovation, les charges locatives, etc.
Pour maximiser la rentabilité de l'investissement, il est important de bien choisir son bien immobilier. Un bien immobilier bien situé, avec un potentiel de rénovation intéressant, permettra de maximiser les revenus locatifs et de minimiser les risques liés à la non-conformité.
Conseils pour investir dans le dispositif denormandie
Voici quelques conseils pour réussir votre investissement dans le dispositif Denormandie :
- Choisir son bien immobilier avec soin : Il est important de choisir un bien immobilier en bon état, situé dans une zone géographique attractive et qui correspond aux critères d'éligibilité du dispositif Denormandie. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier pour la sélection du bien.
- Trouver un locataire fiable : Il est important de trouver un locataire fiable et qui respecte les conditions du dispositif Denormandie. Il est conseillé de faire appel à un professionnel de l'immobilier pour la sélection des locataires, afin de s'assurer que le locataire répond aux critères d'éligibilité et de solvabilité.
- Gérer son investissement efficacement : Il est important de gérer son investissement avec soin pour optimiser la rentabilité. Il est conseillé de mettre en place un système de gestion efficace et de suivre régulièrement l'évolution des loyers, des charges et des éventuels travaux de rénovation.
- Rester informé des évolutions du dispositif : Le dispositif Denormandie est amené à évoluer. Il est important de se tenir au courant des changements et des lois en vigueur pour s'assurer de respecter les conditions d'éligibilité et de maximiser les avantages du dispositif.
